1. Bãi bỏ khung giá đất: Bước ngoặt hướng tới giá thị trường

Thay đổi đáng chú ý nhất và được mong chờ nhất trong Luật Đất đai 2024 chính là việc bãi bỏ "khung giá đất" do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần. Thay vào đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm để sát với giá thị trường thực tế.

Theo đánh giá từ các chuyên gia kinh tế, việc duy trì khung giá đất cũ vốn chỉ bằng 30-70% giá thị trường đã gây ra nhiều hệ lụy, đặc biệt là tình trạng khiếu kiện kéo dài trong đền bù giải phóng mặt bằng. Cơ chế mới sẽ giúp bảng giá đất phản ánh đúng giá trị tài sản, từ đó giúp người dân nhận được mức đền bù thỏa đáng hơn khi Nhà nước thu hồi đất.

"Việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một cuộc cách mạng về tư duy quản lý. Nó không chỉ giúp giảm bớt các tranh chấp dân sự mà còn tạo môi trường đầu tư minh bạch, giúp doanh nghiệp dự toán được chi phí chính xác khi triển khai dự án," GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định.

2. Siết chặt quy định thu hồi đất và đảm bảo an sinh xã hội

Luật Đất đai (sửa đổi) đã cụ thể hóa 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này nhằm tránh tình trạng thu hồi đất tràn lan, không đúng mục đích, ảnh hưởng đến đời sống nhân dân.

Đặc biệt, quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được nâng tầm. Luật nêu rõ: Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất. Khu tái định cư phải đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước) và hạ tầng xã hội (trường học, y tế) để người dân có chỗ ở mới "bằng hoặc tốt hơn" nơi ở cũ.

3. Mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Một điểm mới mang tính nhân văn và thu hút nguồn lực lớn là quy định về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo luật mới, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai tương tự như cá nhân trong nước.

Quy định này được dự báo sẽ kích cầu thị trường bất động sản, đồng thời khuyến khích kiều bào về nước đầu tư, kinh doanh và ổn định cuộc sống. Ước tính có khoảng hơn 5 triệu người Việt đang sinh sống tại nước ngoài sẽ được hưởng lợi từ chính sách này, tạo ra dòng vốn lớn đổ vào thị trường bất động sản trong nước trong những năm tới.

4. Đẩy mạnh cải cách hành chính và chuyển đổi số

Trong kỷ nguyên số, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng dành riêng một chương để quy định về Hệ thống thông tin đất đai và Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Mục tiêu là xây dựng một hệ thống dữ liệu tập trung, thống nhất trên toàn quốc, cho phép người dân và doanh nghiệp tra cứu thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý của thửa đất một cách dễ dàng qua internet.

• Giảm thiểu thủ tục "xin - cho" trong cấp sổ đỏ.
• Rút ngắn thời gian thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp.
• Công khai, minh bạch quá trình quy hoạch sử dụng đất tại các địa phương.

5. Nhận định và xu hướng tương lai

Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) được coi là một "liều thuốc bổ" cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc rất lớn vào các Nghị định hướng dẫn thi hành và sự quyết liệt của chính quyền địa phương trong khâu triển khai.

Dữ liệu sơ bộ cho thấy, ngay sau khi thông qua, các cổ phiếu ngành bất động sản và khu công nghiệp đã có những phản ứng tích cực trên sàn chứng khoán. Các chuyên gia dự báo, từ năm 2025 (khi Luật chính thức có hiệu lực), thị trường sẽ chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ: những chủ đầu tư có năng lực tài chính và quỹ đất sạch sẽ bứt phá, trong khi những dự án treo, sai phạm sẽ bị xử lý dứt điểm.