Giải mã bài toán 1.200 dự án 'đắp chiếu': Lộ trình khơi thông nguồn cung BĐS giai đoạn 2025-2030

Số liệu từ các cơ quan quản lý cho thấy, hiện có khoảng 1.200 dự án bất động sản trên cả nước đang rơi vào tình trạng đình trệ, gây lãng phí nguồn lực khổng lồ. Tuy nhiên, với việc các bộ Luật mới chính thức có hiệu lực, một lộ trình khơi thông nguồn cung đang dần lộ diện, hứa hẹn thay đổi diện mạo thị trường trong giai đoạn 2025-2030.

Hàng ngàn dự án bất động sản đang chờ đợi cơ chế gỡ khó để tái khởi động. Ảnh: 123

"Tảng băng" 1.200 dự án và những hệ lụy kinh tế

Theo báo cáo tổng hợp từ Hiệp hội Bất động sản và Bộ Xây dựng, con số 1.200 dự án "đắp chiếu" không chỉ là những khối bê tông nằm phơi sương gió, mà là hàng trăm ngàn tỷ đồng vốn liếng của doanh nghiệp và người dân đang bị chôn vùi. Các dự án này tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và các tỉnh lân cận.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này rất đa dạng, nhưng có tới 70% vướng mắc xuất phát từ vấn đề pháp lý. Cụ thể là sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản trước đây. Nhiều dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng nhưng không thể tính tiền sử dụng đất, hoặc vướng sai phạm trong quá trình giao đất, dẫn đến việc không thể triển khai tiếp hoặc không được cấp phép xây dựng.

Hệ quả trực tiếp là nguồn cung nhà ở bị thắt chặt, đẩy giá bất động sản lên cao bất chấp sức mua sụt giảm. Điều này tạo ra một nghịch lý: người dân thiếu nhà ở trong khi hàng ngàn căn hộ xây dở dang lại bỏ hoang.

Những xung lực mới từ khung pháp lý 2024

Bước ngoặt quan trọng nhất chính là việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024. Đây được xem là "chìa khóa" để mở khóa cho các dự án đang bế tắc.

Các điểm mới về phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và quy định rõ ràng về việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ giúp các địa phương mạnh dạn hơn trong việc tháo gỡ cho doanh nghiệp. Thay vì chờ đợi sự hướng dẫn từ Trung ương, các tỉnh thành hiện đã có hành lang pháp lý đủ mạnh để tự quyết định số phận của các dự án trên địa bàn.

Thị trường kỳ vọng vào làn sóng nguồn cung mới từ các dự án được khơi thông. Ảnh: 123

Lộ trình khơi thông nguồn cung: Giai đoạn 2025-2030

Dựa trên diễn biến thực tế, lộ trình khơi thông 1.200 dự án dự kiến sẽ được triển khai theo ba giai đoạn chiến lược:

Giai đoạn 1: Sàng lọc và Phân loại (Đến hết năm 2025)

Các địa phương sẽ hoàn tất việc rà soát, phân loại các dự án thành các nhóm: dự án chỉ vướng thủ tục hành chính, dự án vướng quy hoạch và dự án vướng sai phạm nghiêm trọng. Những dự án thuộc nhóm "ít sai sót" sẽ được ưu tiên cấp phép bổ sung để đưa sản phẩm ra thị trường sớm nhất.

Giai đoạn 2: Tái cấu trúc và Chuyển nhượng (2026-2027)

Đây sẽ là thời điểm bùng nổ của hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập). Những chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính sau thời gian dài "đắp chiếu" sẽ buộc phải chuyển nhượng dự án cho các đơn vị có tiềm lực hơn. Sự can thiệp của các quỹ đầu tư ngoại và các tập đoàn lớn trong nước sẽ giúp "hồi sinh" những đại dự án quy mô lớn.

Giai đoạn 3: Bùng nổ nguồn cung và Bình ổn giá (2028-2030)

Khi các dự án được "cởi trói" hoàn toàn về pháp lý và đi vào hoàn thiện, thị trường sẽ đón nhận một lượng cung căn hộ và nhà phố dồi dào. Theo ước tính, lượng sản phẩm từ 1.200 dự án này có thể đáp ứng nhu cầu cho khoảng 5-7 triệu người dân trong 5 năm cuối của thập kỷ.

Quy hoạch minh bạch là nền tảng bền vững cho thị trường. Ảnh: 123

Nhận định xu hướng và Thách thức còn lại

Dù lộ trình đã rõ ràng, nhưng việc giải quyết 1.200 dự án không phải là "phép màu" có thể xảy ra trong một sớm một chiều. Một trong những thách thức lớn nhất là chi phí tài chính. Nhiều dự án sau 5-10 năm đình trệ đã gánh khoản lãi vay khổng lồ, khiến giá thành sản phẩm khi ra mắt có thể sẽ vẫn ở mức cao.

Hơn nữa, sự đồng bộ trong triển khai các văn bản dưới luật (Nghị định, Thông tư) là yếu tố tiên quyết. Nếu các địa phương vẫn tâm lý "e dè", sợ sai phạm, thì lộ trình khơi thông nguồn cung sẽ còn gặp nhiều trở ngại.

Kết luận: Thị trường bất động sản giai đoạn 2025-2030 sẽ chứng kiến sự sàng lọc khắc nghiệt nhưng cần thiết. Việc khơi thông nguồn cung từ 1.200 dự án "đắp chiếu" không chỉ giúp cứu vãn các doanh nghiệp mà còn là chìa khóa để kéo giá nhà về mức thực tế hơn, đảm bảo an sinh xã hội và sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Nhà đầu tư và người mua nhà cần giữ thái độ lạc quan nhưng thận trọng, ưu tiên những dự án đã hoàn thiện pháp lý trong làn sóng hồi sinh này.