Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới với những quy định pháp lý chặt chẽ hơn từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Sự thay đổi này không chỉ tác động đến tâm lý nhà đầu tư mà còn trực tiếp làm thay đổi cấu trúc giá bán trên thị trường, đặc biệt là ở phân khúc đất nền – loại hình vốn nhạy cảm nhất với các thông tin quy hoạch và pháp lý.

Phân khúc đất nền tại các khu vực vùng ven đang thu hút dòng tiền lớn sau khi luật mới có hiệu lực.

Sức ép từ quy định siết phân lô bán nền

Một trong những điểm mấu chốt của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai mới là việc thắt chặt các quy định về phân lô bán nền. Theo đó, việc phân lô bán nền bị cấm tại các đô thị loại I, II và III. Điều này đã khiến nguồn cung đất nền dự án trong tương lai bị bóp nghẹt, đẩy dòng tiền tìm đến những quỹ đất hiện hữu đã có sổ đỏ hoặc các khu vực chưa bị cấm.

Theo thống kê sơ bộ từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, số lượng sản phẩm đất nền đủ điều kiện giao dịch tại các đô thị lớn đã giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự khan hiếm nguồn cung mới trong khi nhu cầu sở hữu đất làm tài sản tích lũy vẫn cao đã tạo nên một làn sóng tăng giá cục bộ.

Lộ diện những "điểm nóng" tăng giá 30%

Khảo sát thực tế cho thấy, mức tăng trưởng 30% không diễn ra trên diện rộng mà tập trung vào các khu vực có "kiềng ba chân": Pháp lý sạch - Hạ tầng đang hoàn thiện - Tiềm năng khu công nghiệp.

Tại khu vực phía Bắc, các huyện ven Hà Nội đang chuẩn bị lên quận như Đông Anh, Gia Lâm hay Hoài Đức ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Đặc biệt, tại các xã giáp ranh với các khu công nghiệp lớn tại Bắc Ninh, Bắc Giang, giá đất nền trong dân (đất thổ cư) đã tăng khoảng 25-30% so với thời điểm đầu năm 2024. Một lô đất trước đây có giá 2 tỷ đồng, hiện được giao dịch phổ biến ở mức 2,5 - 2,6 tỷ đồng.

Hạ tầng giao thông kết nối liên vùng là động lực chính giúp giá đất tăng trưởng bền vững.

Tại phía Nam, sức nóng tập trung vào các "vệ tinh" của TP.HCM như Đức Hòa, Cần Giuộc (Long An) hay Nhơn Trạch (Đồng Nai). Với lợi thế kề cận các tuyến cao tốc sắp hoàn thiện và việc bảng giá đất mới được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, giá đất tại các khu vực này đã thiết lập mặt bằng mới. Một số khu vực tại Long An, sau khi thông tin các dự án đại đô thị của các tập đoàn lớn được phê duyệt, giá đất nền sổ đỏ đã tăng vọt từ mức 15-18 triệu đồng/m2 lên chạm ngưỡng 23-25 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân đằng sau con số 30%

Các chuyên gia chỉ ra 3 nguyên nhân cốt lõi dẫn đến sự biến động mạnh này:

• Bảng giá đất mới: Việc bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường khiến chi phí đền bù, tiền sử dụng đất tăng lên, đẩy chi phí đầu vào của các dự án tăng cao.
• Tâm lý "mua sớm": Nhà đầu tư lo ngại khi luật mới áp dụng hoàn toàn, các quy trình thủ tục sẽ khắt khe hơn, dẫn đến tâm lý gom hàng ở thời điểm chuyển giao.
• Đẩy mạnh đầu tư công: Việc triển khai hàng loạt dự án giao thông trọng điểm (Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc) là đòn bẩy trực tiếp cho giá trị bất động sản dọc các tuyến này.

Các khu vực vùng ven TP.HCM ghi nhận giao dịch sôi động trong quý III/2024.

Nhận định xu hướng cuối năm 2024

Mặc dù giá tăng mạnh, nhưng các chuyên gia cảnh báo thị trường không còn dành cho những nhà đầu tư lướt sóng bằng đòn bẩy tài chính quá lớn. Sự minh bạch của Luật Đất đai 2024 sẽ khiến thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.

Dự báo từ nay đến cuối năm, dòng tiền sẽ tiếp tục đổ về phân khúc đất nền thổ cư có diện tích vừa phải, pháp lý an toàn. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá sẽ có sự phân hóa. Những khu vực tăng ảo, thiếu hạ tầng thực tế sẽ sớm bị đào thải, trong khi các khu vực có hạ tầng hiện hữu sẽ giữ vững mặt bằng giá mới.