Sau nhiều lần thảo luận và lấy ý kiến, Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 01/08/2024. Đây được xem là một trong những cột mốc quan trọng nhất của ngành bất động sản (BĐS) trong thập kỷ qua. Với hàng loạt quy định mới mang tính đột phá, luật không chỉ tháo gỡ các nút thắt pháp lý tồn đọng mà còn xác lập một "cuộc chơi" minh bạch, chuyên nghiệp hơn cho cả nhà đầu tư lẫn người dân.

Thị trường bất động sản đang đứng trước ngưỡng cửa của sự thay đổi toàn diện về chất. Ảnh: 123

1. Bãi bỏ khung giá đất: Bước ngoặt về định giá thị trường

Thay đổi mang tính "cách mạng" nhất trong Luật Đất đai 2024 chính là việc bãi bỏ quy định về khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng hằng năm (lần đầu tiên công bố vào ngày 01/01/2026) dựa trên nguyên tắc thị trường. Điều này giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất theo quy định của Nhà nước và giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường sẽ đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng – vốn là "tử huyệt" khiến hàng loạt dự án hạ tầng và BĐS bị đình trệ trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí đầu vào của các chủ đầu tư sẽ tăng lên, từ đó có khả năng tác động đến giá bán căn hộ và đất nền trong tương lai gần.

"Việc bỏ khung giá đất là một bước tiến về sự minh bạch. Người dân có đất bị thu hồi sẽ nhận được mức bồi thường thỏa đáng hơn, giảm thiểu các vụ khiếu kiện phức tạp. Ở góc độ thị trường, đây là 'bộ lọc' loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính," TS. Nguyễn Văn Thành – Chuyên gia tư vấn chiến lược BĐS nhận định.

2. Siết chặt phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã

Một trong những quy định tác động trực tiếp đến các nhà đầu tư cá nhân là việc mở rộng phạm vi cấm phân lô bán nền. Theo Luật mới, các khu vực thuộc đô thị loại I, II và III sẽ hoàn toàn không được thực hiện dự án dưới hình thức phân lô bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở.

Theo số liệu thống kê sơ bộ, quy định này ảnh hưởng đến 105 thành phố và thị xã trên cả nước. Điều này được kỳ vọng sẽ chấm dứt tình trạng "sốt đất ảo" tại các khu vực ven đô, nơi các cá nhân thu gom đất nông nghiệp rồi phân lô trái phép, gây phá vỡ quy hoạch đô thị và lãng phí nguồn lực đất đai.

Việc siết phân lô bán nền buộc các chủ đầu tư phải tập trung vào việc xây dựng nhà ở thực. Ảnh: 123

Thay vì chỉ mua bán "đất trắng", các chủ đầu tư sẽ phải đầu tư xây dựng nhà ở hoàn thiện trước khi đưa ra thị trường. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng đô thị mà còn giúp thị trường dịch chuyển từ đầu cơ sang đầu tư giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

3. Mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Luật Đất đai 2024 đã xóa bỏ rào cản về quyền sở hữu đất đai đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) vẫn còn quốc tịch Việt Nam. Theo đó, nhóm đối tượng này sẽ có quyền sở hữu đất đai và kinh doanh BĐS hoàn toàn bình đẳng như công dân trong nước.

Đây được dự báo sẽ là một "cú hích" lớn thu hút nguồn kiều hối đổ vào thị trường BĐS. Theo ước tính từ Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, hiện có khoảng 5,3 triệu người Việt sinh sống tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ. Nhu cầu sở hữu nhà ở tại quê hương để an cư hoặc đầu tư là rất lớn, nhưng trước đây thường phải nhờ người thân đứng tên hộ, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý.

Quy định mới mở ra cơ hội cho dòng vốn kiều hối chảy mạnh vào thị trường. Ảnh: 123

Tổng kết và Nhận định xu hướng

Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 đánh dấu một kỷ nguyên mới của thị trường BĐS Việt Nam: Chuyên nghiệp hơn – Minh bạch hơn – Bền vững hơn. Mặc dù trong ngắn hạn, thị trường có thể đối mặt với một số khó khăn về chi phí và thủ tục hành chính khi chuyển giao giữa luật cũ và luật mới, nhưng về dài hạn, đây là liều thuốc cần thiết để thanh lọc thị trường.

Các chuyên gia tại Cổng tin tức 123 đưa ra 3 dự báo chính cho giai đoạn tới:

• Giá BĐS khó giảm: Do chi phí đền bù và bảng giá đất mới tăng cao, các dự án mới sẽ xác lập mặt bằng giá cao hơn.
• Nguồn cung căn hộ chiếm ưu thế: Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung đất nền dự án khan hiếm, dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang căn hộ chung cư tại các đô thị lớn.
• Ưu tiên doanh nghiệp tài chính mạnh: Chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh và quỹ đất sạch mới đủ khả năng tồn tại và phát triển dưới các quy định mới nghiêm ngặt hơn.

Luật Đất đai 2024 không chỉ là khung pháp lý mà còn là định hướng để thị trường BĐS trở thành một kênh đầu tư an toàn và đóng góp thực chất vào sự phát triển kinh tế quốc gia. Các nhà đầu tư cần cập nhật kỹ lưỡng các nghị định hướng dẫn để có chiến lược phân bổ tài sản phù hợp trong giai đoạn chuyển giao này.