(ĐầuTưSmart) – Tính đến quý I/2026, thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) Việt Nam đang chứng kiến một đợt thiết lập mặt bằng giá mới. Với sự đổ bộ của dòng vốn Đầu tư FDI thế hệ mới tập trung vào lĩnh vực công nghệ cao và chip bán dẫn, giá thuê tại các thủ phủ công nghiệp như Bình Dương, Long An và Bắc Ninh đã đạt ngưỡng kỷ lục lịch sử, phản ánh sự khan hiếm quỹ đất đạt tiêu chuẩn Net Zero.

Nhu cầu về diện tích nhà xưởng quy mô lớn tăng vọt trong những tháng đầu năm 2026. (Ảnh: ĐầuTưSmart)

Mặt bằng giá mới: Vượt xa dự báo đầu năm

Báo cáo tổng kết quý I/2026 của bộ phận nghiên cứu thị trường thuộc ĐầuTưSmart chỉ ra rằng, giá thuê đất công nghiệp bình quân tại khu vực miền Nam đã tăng 18% so với cùng kỳ năm 2025, đạt mức trung bình 245 USD/m2/chu kỳ thuê tại các vị trí trọng điểm. Riêng tại các "siêu dự án" KCN sinh thái tại Bình Dương và Đồng Nai, con số này thậm chí đã vượt ngưỡng 310 USD/m2.

Tại miền Bắc, sức nóng cũng không hề kém cạnh. Sự mở rộng của các chuỗi cung ứng bán dẫn đã khiến tỷ lệ lấp đầy tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Quảng Ninh duy trì ở mức trên 92%. Giá thuê tại đây ghi nhận tăng trưởng ổn định 12-15% theo năm. Việc chính phủ siết chặt các quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng và đất nông nghiệp đã gián tiếp tạo ra sự khan hiếm nguồn cung ngắn hạn, đẩy các nhà đầu tư vào cuộc đua giữ chỗ tại những quỹ đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.

Làn sóng Logistics xanh 2026 và hạ tầng bền vững

Không chỉ dừng lại ở đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW) cũng ghi nhận bước tiến lớn về chất lượng. Logistics xanh 2026 đã trở thành yêu cầu bắt buộc đối với các tập đoàn đa quốc gia. Các KCN hiện đại năm 2026 không còn đơn thuần là xưởng sản xuất, mà là một hệ sinh thái tuần hoàn tích hợp điện áp mái, hệ thống xử lý nước thải khép kín và giao thông nội khu dành cho xe điện.

Các dự án KCN tích hợp năng lượng tái tạo đang trở thành tiêu chuẩn chọn lựa hàng đầu năm 2026. (Ảnh: ĐầuTưSmart)

Tiến sĩ Phạm Trung Kiên, Giám đốc chiến lược tại Global Capital Research, nhận định trong một buổi hội thảo tài chính tháng 4/2026: "Chúng ta đang chứng hiện sự chuyển dịch chưa từng có. Tiêu chí ESG trong đầu tư 2026 không còn là xu thế nhất thời mà là giấy thông hành để các khu công nghiệp Việt Nam tham gia vào mạng lưới cung ứng toàn cầu. Những chủ đầu tư nào chậm chân trong việc chuyển đổi số và xanh hóa hạ tầng chắc chắn sẽ bị bỏ lại phía sau, bất chấp họ có quỹ đất rẻ như thế nào đi nữa."

Thách thức và Cơ hội đầu tư đến cuối năm 2026

Mặc dù giá thuê cao kỷ lục mang lại lợi nhuận biên lớn cho các đơn vị phát triển hạ tầng, song rủi ro về chi phí đền bù giải phóng mặt bằng năm 2026 vẫn là bài toán nan giải. Việc Luật Đất đai mới (sửa đổi) được thực thi nghiêm ngặt hơn khiến chu kỳ triển khai dự án kéo dài, đồng thời chi phí vốn (Interest Rates) trong bối cảnh lạm phát nhẹ của năm 2026 cũng là yếu tố nhà đầu tư cần tính đến.

Dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận các điểm sáng mới tại khu vực Vành đai 4 (TP.HCM) và các trục đường ven biển tại miền Trung. Đây được xem là các vùng đệm chiến lược có giá thuê cạnh tranh hơn, thu hút dòng vốn chuyển dịch từ các khu vực truyền thống đã quá tải.

Tầm nhìn nửa cuối năm 2026

Dự báo từ nay đến cuối năm 2026, dòng vốn từ các quốc gia khu vực EU và Nhật Bản vào phân khúc công nghệ lõi sẽ tiếp tục gia tăng. Việt Nam được đánh giá là trung tâm thay thế sáng giá bậc nhất châu Á nhờ khả năng đáp ứng hạ tầng xanh nhanh chóng hơn các đối thủ trong khu vực. Chuyên gia ĐầuTưSmart dự báo tổng nguồn cung mới trong quý III và quý IV năm 2026 sẽ được bổ sung khoảng 5.000 ha từ các cụm công nghiệp thế hệ mới tại Thanh Hóa và Nghệ An, giúp giải tỏa cơn khát mặt bằng cho thị trường.

Các dự án đầu tư FDI 2026 đang dịch chuyển dần ra các địa bàn kinh tế tiềm năng mới. (Ảnh: ĐầuTưSmart)